Przy podpisywaniu umowy kredytowej (szczególnie zaś takiej, która opiewa na lat kilkanaście czy kilkadziesiąt), należy dokładnie przeanalizować zawarte w niej zapisy, by poprzez niedopatrzenie nie wpaść w pułapkę. Poniżej przedstawiamy kilka najważniejszych punktów, na które warto zwrócić uwagę podczas zapoznawania się z dokumentem:
- Zadbaj by Twoja umowa jak najrzadziej odwoływała się do tabeli czy regulaminów. Dlaczego? Gdyż najczęściej tabele opłat i prowizji nie są integralną częścią umowy, więc bank może je dowolnie zmieniać· bez naszej zgody. Wniosek? Im więcej postanowień zawartych w umowie, tym dla nas lepiej. Oczywiście nie zawsze mamy szansę na wynegocjowanie pewnych warunków, ale np. informacja o braku opłaty za wcześniejszą spłatę powinna być· zawarta w treści umowy;
- Sprawdź czy w umowie jest zapisane, ile wynosi opłata przy przewalutowaniu, jeśli zaciągasz zobowiązanie indeksowane do waluty obcej.
- Dobrze, jeśli w umowie znajdzie się zapis, że marża nie może być· podniesiona jednostronnie decyzją banku. Niedopuszczalne jest, aby bank ustalał oprocentowanie na podstawie „współczynników zmienności”, „wskaźników ryzyka”, czyli po prostu według własnych bliżej nieokreślonych i nieznanych klientowi sposobów. W wielu umowach wysokość· marży jest wpisana wprost w punktach procentowych wraz z informacją, że jest niezmienna przez cały okres kredytowania.
- Jeżeli kredyt walutowy będzie wypłacany w transzach, warto zastrzec, że ma być· to żądana przez dewelopera kwota w złotówkach. Gdyby bank wypłacił deweloperowi pieniądze po kursie dnia, mogłoby się okazać· , że środków jest za mało. Aby uniknąć· takich nieprzyjemnych niespodzianek warto już na etapie składania wniosku kredytowego ustalić· czy kredyt będzie denominowany czy indeksowany.
- Należy zapoznać· się z obowiązkami w trakcie spłaty kredytu, tzn. czy musisz informować· bank o nowych kredytach, zmianie stanu cywilnego bądź pracy.
- Zapoznaj się z dodatkowymi kosztami, np. czy za wycenę nieruchomości zapłaci bank, czy wymagane są ubezpieczenia. Wszystkie dodatkowe koszty także powinny być· ujawnione w umowie kredytowej.
- Musisz się dowiedzieć· , jak bank podchodzi do sprawy nadpłat. Czy nie będziesz musiał/a płacić· nadpłaty w transzach, bądź informować· bank o każdej dodatkowej złotówce.
- Podczas czytania umowy zapoznaj się z zapisem karnych odsetek. Co zrobi bank, jeżeli się spóźnisz ze spłatą?
- Jeżeli deweloper na to zezwala, lepiej przelewać· mu kredyt w transzach. W ten sposób Twoje interesy są lepiej chronione.
- Nie bójmy się żądać· wszystkich dokumentów wymienionych w umowie kredytowej, szczególnie, jeśli są to regulaminy udzielania kredytów lub warunki ubezpieczeń – bardzo często zapisy umów kredytowych odnoszą się do poszczególnych paragrafów w regulaminach czy zasadach udzielania kredytów – podpisując umowę i nie zapoznając się z tymi dokumentami, nie wiemy co podpisujemy.
- Nie spieszmy się! Nawet, jeśli pamiętamy o wszystkich pułapkach, jakie mogą czyhać· na nas w umowach, największą zastawiamy na siebie sami. Trzeba, bowiem uważnie czytać· to, co podpisujemy. Tylko wtedy możemy spokojnie przeanalizować· prawa i obowiązki, nasze oraz banku. Nie ma nic bardziej błędnego, niż podpisywanie umowy pod presją czasu.
Jak więc nie zagubić się w gąszczu zapisów? Najlepiej przeczytać wcześniej całą umowę – banki z reguły dysponują gotowymi wzorami umów, na żądanie Klienta powinny udostępnić taki dokument, ale ... inaczej jest w przypadku, gdy choć pewna część umowy kredytowej była negocjowana (np. prowizja czy sposób spłaty kredytu) – wtedy nie ma gotowego formularza, a zmiany nanoszone są w właśnie na wzór. Dobrze jest dysponować wcześniej takim wzorem umowy i sprawdzić kiedy musimy dostarczyć do banku wymagane dokumenty, np. w jakim terminie jesteśmy zobowiązani dostarczyć odpis Księgi Wieczystej z uwidocznionym wpisem banku. Niestety bardzo często takie żądania Klientów o wcześniejsze dostarczenie wzoru umowy, która ma być podpisana spełzają na niczym, bowiem pracownicy banków (szczególnie w tych bankach, które charakteryzują się centralizacją podejmowania decyzji) nie posiadają takich dokumentów czy wprost odmawiają ich ujawnienia potencjalnemu klientowi.
Inaczej sprawa ma się z doradcami finansowymi, zwanymi często „pośrednikami kredytowymi” – jednym z pierwszych pytań podczas rozmowy z taką firmą powinno być pytanie, czy otrzymamy wzór umowy kredytowej. Odpowiedź powinna być pozytywna. Jednakże doradca czy pośrednik może nam wręczyć taki wzór umowy w momencie kiedy wie, który z banków z nim współpracujących udzieli nam kredytu. Jeśli w trakcie czytania umowy pojawiają się wątpliwości nie bójmy się pytać – doradca powinien udzielić nam szczegółowych informacji, a jeśli ich nie posiada powinien uzyskać je z banku.